ग्राहक मंच
ॲड. पुजा जोशी देशपांडे
एखाद्या इमारतीच्या पुनर्विकासात जे अनेक अडथळे येतात त्यात भोगवटा प्रमाणपत्र नसणे, हा मुख्य अडथळा असतो. यामुळे अनेक पुनर्विकास प्रकल्प रखडतात. महाराष्ट्र मालकी सदनिका कायद्यातील बदलांमुळे आता हे असे अडथळे दूर होत आहेत.
मुंबईसह ठाणे, पुणे आणि राज्यभरातील हजारो सहकारी गृहनिर्माण संस्था सध्या पुनर्विकास प्रक्रियेच्या विविध टप्प्यांवर आहेत. यातील अनेक संस्थांकडे महापालिकेचे भोगवटा प्रमाणपत्र (Occupancy Certificate) नाही, तसेच विकासकाकडून इमारतीचा मालकी हक्क सोसायट्यांकडे हस्तांतरित (Conveyance) झालेला नाही. राज्यातील सुमारे ६२% सहकारी गृहनिर्माण संस्था, म्हणजेच अंदाजे एक लाख १३ हजारपैकी ७०,००० संस्थांना अद्याप जमिनीचे कायदेशीर मालकी हक्क (कन्व्हेयन्स) मिळालेलेच नाहीत. यामुळे पुनर्विकास प्रक्रियेत या रहिवाशांना पुन्हा पुन्हा अनेक अडथळ्यांना सामोरे जावे लागते. यामुळे पुनर्विकासाचे प्रकल्प रखडतात.
यासाठी राज्य शासनाने २५ फेब्रुवारी २००८ मध्ये महाराष्ट्र मालकी सदनिका कायद्यातील (मोफा कायदा) कलम ११ मध्ये दुरुस्ती करून मानीव हस्तांतरणाची ( Deemed Conveyance ची) तरतुद केली. या तरतुदीनुसार जर विकासकाने इमारत बांधून झाल्यावर कायद्यानुसार इमारतीच्या जागेसह मालकी हक्क सहकारी संस्थेच्या नावे हस्तांतरित केले नसतील तर अशा सहकारी संस्थेला कलम ११(३) नुसार काही कागदपत्रांसह अर्ज केल्यास इमारतीचे एकतर्फी मानीव हस्तांतरण सहा महिन्यांत करण्याचे अधिकार जिल्हा उपनिबंधकांना दिले. मात्र यासाठी आवश्यक कागदपत्रांमध्ये विकासाबरोबर झालेल्या विक्री करारनाम्याची प्रत, जमिनीचा ७/१२ उतारा, भोगवटा प्रमाणपत्र अशा १२ कागदपत्रांचा समावेश होता.
मुळात अनेक इमारतींसाठी भोगवटा प्रमाणपत्र न घेताच विकासकांनी घर खरेदीदार ग्राहकांना वास्तव्यासाठी जागेचा ताबा दिलेला आहे. त्यामुळे भोगवटा प्रमाणपत्रच नसल्यामुळे मानीव हस्तांतरणासाठी सहकारी संस्था अर्ज सुद्धा करू शकत नव्हत्या. वास्तविक पाहता मोफा कायद्यातील कलम ११(३) नुसार मानीव हस्तांतरणासाठी अर्ज करताना भोगवटा प्रमाणपत्राची अनिवार्य अशी पूर्व अट नसून, भोगवटा प्रमाणपत्र असल्यास ते सादर करण्याची तरतूद आहे. त्यामुळे भोगवटा प्रमाणपत्र नसल्याच्या कारणास्तव जिल्हा उपनिबंधकांना मानीव हस्तांतरण नाकारण्याचा अधिकारच नाही, अशी भूमिका वांद्रे येथील ए.एल.जे. सहकारी संस्थेने घेतली आणि याबाबतच्या उपनिबंधकाच्या मानीव हस्तांतरण नाकारण्याच्या निर्णयाला मुंबई उच्च न्यायालयात आव्हान दिले. या सोसायटीच्या इमारतीला महापालिकेने भोगवटा प्रमाणपत्र नाकारले होते. या इमारतीसाठी बांधकाम परवानगी फक्त जोथ्यापर्यंत देण्यात आली होती. बांधलेल्या इमारतीतील सहाव्या आणि सातव्या मजल्यासाठी चटई क्षेत्र उपलब्ध नसल्याने ते मजले पाडण्याचाही आदेश २००८ मध्ये महापालिकेने दिला होता. त्यामुळे उपनिबंधकाने या सोसायटीला मानीव हस्तांतरण नाकारले होते. असे असतानाही या सोसायटीच्या अपिलात निर्णय देताना मुंबई उच्च न्यायालयाच्या न्यायमूर्ती शर्मिला देशमुख यांनी मोफा कलम ११ (३) च्या तरतुदीत भोगवटा प्रमाणपत्र अनिवार्य असल्याचे कुठेही म्हटले नसल्याचे निरीक्षण नोंदवत उपनिबंधकांना या सोसायटीने महापालिकेचे भोगवटा प्रमाणपत्र आणून देण्याच्या हमीवर मानवी हस्तांतरण देण्याचा आदेश २५ नोव्हेंबर २०२४ रोजी दिला आहे.
या प्रकरणात न्यायालयासमोर एक महत्त्वपूर्ण मुद्दा मांडला गेला, ज्यामध्ये इमारतींमधील बेकायदेशीर/अनधिकृत बांधकामामुळे सहकारी गृहनिर्माण संस्थेला मोफाच्या (MOFA) कलम ११ (३) अंतर्गत मानीव हस्तांतरणाचे प्रमाणपत्र मिळवण्याच्या अधिकारावर परिणाम होईल का? असा प्रश्न उपस्थित करण्यात आला.
उच्च न्यायालयाने त्यावर निर्णय देताना असे म्हटले आहे की, MOFA अंतर्गत, विकासकाने सोसायटी नोंदणीकृत झाल्यानंतर चार महिन्यांत मालकी हक्क हस्तांतरित करणे बंधनकारक आहे. अन्यथा, सक्षम प्राधिकरण/ जिल्हा उपनिबंधक मानीव हस्तांतरणाचे प्रमाणपत्र देऊ शकते. भोगवटा प्रमाणपत्र मिळवण्याची जबाबदारी पूर्णपणे विकासकाची आहे. विकासकाच्या त्रुटी फ्लॅट खरेदीदारांवर लादता येणार नाहीत. मानीव हस्तांतरणाने अनधिकृत बांधकाम अधिकृत होत नाही, परंतु गृहनिर्माण सोसायटीचा मालकी हक्क सुरक्षित राहतो. या निर्णयात उच्च न्यायालयाने २२ जून २०१८ च्या शासन निर्णयाचा सुद्धा आधार घेऊन मानीव हस्तांतरणासाठी ऑनलाइन अर्ज स्वीकारण्याची प्रक्रिया सुरू करावी असे देखील सूचित केले आहे. यानुसार, भोगवटा प्रमाणपत्र नसले तरी आता सोसायटी सक्षम प्राधिकरणाकडे मानीव हस्तांतरणासाठी अर्ज करू शकते.
यात आणखी महत्त्वाची बाब म्हणजे वरील प्रकरणात उच्च न्यायालयाच्या या निर्णयाला विकासकाने सर्वोच्च न्यायालयात आव्हान दिले होते आणि ते आव्हान सर्वोच्च न्यायालयाने ५ मे २०२५ रोजी साफ फेटाळून लावले आहे. त्यामुळे आता उच्च न्यायालयाच्या आणि सर्वोच्च न्यायालयाच्या या निर्णयांमुळे अशा प्रकारे भोगवटा प्रमाणपत्र नसले तरी सहकारी संस्थेने याबाबत ते नंतर उपलब्ध करून देण्याचे हमीपत्र उपनिबंधकांना सादर केल्यास अशा संस्थेला मानीव हस्तांतरण देण्यास उपनिबंधक बांधील असतील ही कायदेशीर बाब अधोरेखित झाली आहे.
जेव्हा सहकारी संस्था स्वत:च्या जोरावर भोगवटा प्रमाणपत्र महापालिकेकडून मिळवण्यासाठी अशा प्रकारे अर्ज करते तेव्हा साहजिकच विकासकाच्या सर्व त्रुटींचा आर्थिक भुर्दंड हा या सहकारी संस्थेने भरणे अपेक्षित असते. त्यामुळे अनेक सहकारी संस्था अशा प्रकारे हमीपत्र देऊन मानीव हस्तांतरण मिळवण्याच्या भानगडीत पडत नसत. सुदैवाने आता महाराष्ट्र शासनाने सहकारी संस्थांच्या या अडचणीची सुद्धा सहानुभूतीपूर्वक दखल घेतली असून सहकारी संस्थांना सोसावा लागणारा हा भुर्दंड सुद्धा लवकरच कमी करून त्यांना एक मोठा दिलासा देण्याची तयारी महाराष्ट्र शासनाने केली असून लवकरच त्याबाबतही रीतसर घोषणा अपेक्षित आहे.
या सर्व सकारात्मक घडामोडींमुळे राज्यात जीर्णावस्थेत असलेल्या आणि भोगवटा प्रमाणपत्र आणि कन्व्हेयन्स नसलेल्या हजारो जुन्या इमारतींचा पुनर्विकास आता सुलभ होऊ शकेल अशी आशा आहे.
भोगवटा प्रमाणपत्र नसलेल्या किंवा अंशतः भोगवटा प्रमाणपत्र असलेल्या सहकारी संस्थांना आता मानीव हस्तांतरणासाठी अर्ज करायचा झाल्यास सहकारी गृहनिर्माण संस्थांनी खालील बाबींची पूर्तता करणे आवश्यक आहे:
१. मानीव हस्तांतरण प्रमाणपत्र मिळवण्यासाठी अर्ज करण्यास मंजुरी देणारा
सर्वसाधारण सभेचा ठराव.
२. सदस्यांचे त्यांच्या फ्लॅट/सदनिकांचे विक्री करारनामे.
३. जमिनीचा ७/१२ उतारा, मालमत्ता कर यांच्या प्रती.
४. भोगवटा प्रमाणपत्र नसल्यास त्याबाबत रीतसर स्पष्टीकरण नमूद करून त्याबाबत आवश्यक ते हमीपत्र.
नोंदणीकृत सहकारी सोसायट्यांनी जिल्हा उपनिबंधक किंवा सक्षम प्राधिकरणाकडे विहीत नमुन्यात मानीव हस्तांतरणासाठी अशा प्रकारे अर्ज करावा. यासाठी केवळ दोन हजार रुपये शुल्क आहे.
सक्षम प्राधिकरण (उपनिबंधक) कागदपत्रांची तपासणी करून विकासकाला आणि मूळ जमीन मालकाला सुनावणीची नोटीस बजावतो आणि त्यांना त्याची बाजू मांडण्याची संधी देतो आणि त्यानंतर विकासक/जमीन मालक आपणहून मालकी हस्तांतरण करण्यास नकार देत असतील तर उपनिबंधक एकतर्फी मानीव हस्तांतरणाचा आदेश देतो. मानीव हस्तांतरणाचे हे आदेश सहा महिन्यांत देण्याचे बंधनही उपनिबंधकांवर आहे.
अशा प्रकारे राज्य शासन हरप्रकारे सहकारी संस्थांच्या या अडचणींवर मात करून रहिवाशांना दिलासा देण्याचा प्रयत्न करत आहे. त्याचा लाभ सहकारी संस्थांनी घेतल्यास अनेक पुनर्विकास प्रकल्प मार्गी लागू शकतील.
मुंबई ग्राहक पंचायत
