पुनर्विकासाचे मृगजळ, ‘बँक गॅरंटी’चा तिढा

विशेष

ॲड. धनंजय जुन्नरकर

व्यवहाराच्या जगात अतिलोभ आणि गाफीलपणा हे विनाशाचे मुख्य जनक आहेत. त्यामुळेच पुनर्विकासाच्या पटलावर सोसायट्यांनी सावध राहावे हेच सुरक्षिततेचे आणि अस्तित्वाचे अंतिम सूत्र आहे!

मुंबई आणि उपनगरांचा गगनाला भिडणारा विस्तार पाहता, जुन्या व मोडकळीस आलेल्या इमारतींच्या जागी टोलेजंग टॉवर्स उभे राहणे, हा आता या महानगराचा स्थायीभाव बनला आहे. ‘पुनर्विकास’ (Redevelopment) हे हजारो रहिवाशांच्या आयुष्यातील एका नव्या आणि सुखद पर्वाची नांदी असते. प्रशस्त घराचे स्वप्न, अत्याधुनिक सुखसोयी आणि घसघशीत ‘कॉर्पस फंड’च्या (Corpus Fund) आमिषाला भुलून अनेक गृहनिर्माण संस्था (Housing Societies) विकासकांच्या (Developers) गोड आणि भ्रामक आश्वासनांना बळी पडतात. परंतु, जेव्हा प्रकल्प अर्धवट अवस्थेत रखडतो, विकासक हात वर करतो आणि हक्काच्या निवाऱ्यालाही पारखे होण्याची विदारक वेळ येते, तेव्हा वास्तवाचे दाहक चटके बसतात.

अशा संभाव्य आर्थिक प्रतारणेपासून सोसायटीला वाचवणारे एकमेव कायदेशीर आणि अभेद्य सुरक्षाकवच म्हणजे ‘बँक गॅरंटी’ (Bank Guarantee-BG). महाराष्ट्र शासनाच्या सहकार विभागाच्या कलम ७९अ (Section 79A) च्या मार्गदर्शक तत्त्वांनुसार विकासकाकडून बँक गॅरंटी घेणे हे कायदेशीर दायित्व आहे. मात्र, याच बँक गॅरंटीच्या अटी-शर्तींमध्ये पळवाटा शोधून सोसायटीची दिशाभूल करण्याचा कुटिल डाव अनेक विकासकांकडून आखला जातो. बँक गॅरंटी द्यायला टाळाटाळ करणाऱ्या तथाकथित बिल्डरांचे खरे आर्थिक पितळ आणि त्यांची कार्यपद्धती समजून घेणे, ही आजच्या काळाची सर्वात ज्वलंत गरज आहे.

आजकाल रिअल इस्टेट बाजारात अशा अनेक विकासकांचा सुळसुळाट झाला आहे, ज्यांच्याकडे स्वतःचे भक्कम आर्थिक अधिष्ठान नसते. त्यांचा संपूर्ण डोलारा ‘बार्टर सिस्टीम’ (वस्तूविनिमय पद्धत) आणि तात्पुरत्या तडजोडींवर उभा असतो. मुख्य कंत्राटदाराला रोख पैशांऐवजी विक्रीयोग्य क्षेत्रातील काही सदनिका लिहून द्यायच्या; लोखंड-सिमेंट पुरवठादारांना काही फ्लॅट्स द्यायचे; तर लादी आणि विद्युत कंत्राटदाराच्या गळ्यात एखादे दुकान बांधून मारायचे- असे केवळ ‘वाटपाचे गणित’ मांडून आणि उसनवारी करून जे लोक रातोरात ‘बिल्डर’ बनतात, त्यांच्यात बँक गॅरंटी देण्याची ना हिंमत असते, ना बाजारातील पत! अशा हवेतील कुबड्यांवर चालणाऱ्या विकासकांच्या नादी जेव्हा सोसायटीची कमिटी लागते, तेव्हा तिथेच सोसायटीचा ‘अख्खा घात’ निश्चित होतो. कारण, या साखळीतील कोणताही कंत्राटदार जेव्हा पैशांसाठी काम थांबवतो, तेव्हा विकासकाकडे रोकड (Liquidity) नसते आणि संपूर्ण प्रकल्प पत्त्यांच्या बंगल्यासारखा कोसळून बेघर झालेले सभासद देशोधडीला लागतात.

जे मोजके विकासक बँक गॅरंटी देण्यास तयार होतात, ते एक नवी चलाखी करतात. ते गॅरंटी ‘एकूण प्रकल्प खर्चावर’ देण्याऐवजी केवळ ‘बांधकाम खर्चावर’ देण्याचा अट्टाहास धरतात. या दोन्ही शब्दांमधील आर्थिक दरी सोसायटीने अत्यंत सुस्पष्टपणे समजून घेतली पाहिजे :

"कन्स्ट्रक्शन कॉस्ट (केवळ बांधकाम खर्च): यामध्ये केवळ सिमेंट, लोखंड, विटा आणि मजुरी यांचा खर्च येतो. विकासक म्हणतो, ‘माझी जबाबदारी फक्त इमारत बांधण्याची आहे, त्यामुळे मी याच खर्चावर गॅरंटी देणार.’

"प्रोजेक्ट कॉस्ट (एकूण प्रकल्प खर्च): पुनर्विकास म्हणजे केवळ विटांचे इमले रचणे नव्हे. यात बांधकामाव्यतिरिक्त खालील प्रचंड मोठ्या आणि छुप्या खर्चांचा समावेश असतो :

• बेघर झालेल्या सर्व सभासदांचे २-३ वर्षांचे पर्यायी भाडे (Transit Rent).

• सोसायटीला भविष्यासाठी द्यायचा कोट्यवधींचा ‘कॉर्पस फंड’.

• महानगरपालिकेला द्यावे लागणारे विविध प्रीमियम्स आणि टीडीआर खरेदीचा खर्च.

• कायदेशीर आणि प्रशासकीय मंजुरीचा खर्च.

धोका असा आहे की, समजा एका प्रकल्पाची ‘कन्स्ट्रक्शन कॉस्ट’ १५ कोटी रुपये आहे, पण भाडे, कॉर्पस आणि प्रीमियम मिळून त्याची ‘प्रोजेक्ट कॉस्ट’ ३० कोटी रुपये आहे. विकासकाच्या अटीनुसार सोसायटीला १५ कोटींच्या २०% म्हणजे फक्त ३ कोटींची बँक गॅरंटी मिळेल. जर उद्या विकासकाने पोबारा केला, तर या तुटपुंज्या ३ कोटींत सोसायटी रखडलेले बांधकाम पूर्ण करणार, सरकारी प्रीमियम भरणार की बेघर झालेल्या सभासदांचे थांबलेले भाडे देणार? याउलट, कायद्यानुसार ‘प्रोजेक्ट कॉस्ट’वर (३० कोटींवर) गॅरंटी घेतल्यास सोसायटीला ६ कोटी रुपये मिळतील. ज्यामुळे प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठी सोसायटीकडे भक्कम आर्थिक तरतूद शिल्लक राहील.

बँक गॅरंटी टाळण्यासाठी विकासक अत्यंत आत्मविश्वासाने एक पोकळ युक्तिवाद करतात-

• "‘मी बँक गॅरंटीऐवजी याच प्रकल्पातील माझे विक्रीयोग्य ४-५ फ्लॅट्स तुमच्याकडे गहाण (Mortgage) ठेवतो.’

हा पर्याय सोसायटीसाठी निव्वळ आत्मघातकी आहे. जे फ्लॅट्स अद्याप बांधूनच झालेले नाहीत, ज्यांचे अस्तित्व केवळ रंगीत कागदावर (Brochure) आहे, ते गहाण ठेवून आपत्कालीन परिस्थितीत सोसायटीला नक्की काय मिळणार? जेव्हा विकासक प्रकल्प वाऱ्यावर सोडून पळून जातो, तेव्हा अशा रखडलेल्या आणि न्यायप्रविष्ट इमारतीतील फ्लॅट्स विकत घेण्याचे धाडस कोणताही नवा ग्राहक करत नाही. बँक गॅरंटी म्हणजे रोख रक्कम आणि 'आर्थिक तरलता' (Liquidity), जी बँक एका झटक्यात सोसायटीच्या खात्यात जमा करते. याउलट, गहाण ठेवलेले फ्लॅट्स विकून पैसे उभे करण्यासाठी सोसायटीच्या पदरी कोर्ट आणि रेराच्या (MahaRERA) चकरा मारण्याशिवाय दुसरे काहीही लागत नाही.

"करारनाम्यातील (DA) कायदेशीर तटबंदी

विनाअट हमी (Unconditional & Irrevocable): विकासकाने कराराचा भंग केल्यास, बँकेने कोणतीही कारणमीमांसा न करता सोसायटीच्या प्रथम मागणीनुसार त्वरित रक्कम अदा केली पाहिजे.

केवळ राष्ट्रीयीकृत बँक : गॅरंटी कोणत्याही खासगी किंवा दुय्यम दर्जाच्या बँकेची नसावी. ती ‘प्रथम श्रेणीतील राष्ट्रीयीकृत बँकेचीच’ असावी.

मुदतवाढ (Auto-Renewal Clause): मुदत संपुष्टात येण्याच्या किमान महिनाभर आधी तिचे नूतनीकरण करणे बंधनकारक असावे, अन्यथा ती गॅरंटी थेट वटवण्याचा (Encash) अधिकार सोसायटीला असावा.

वेळेच डोळे उघडा; आजचा मोह की उद्याची सुरक्षितता?

शेवटी, पुनर्विकास हा केवळ विटांचे इमले रचण्याचा खेळ नाही; तो तुमच्या आयुष्यभराच्या पुंजीचा आणि हक्काच्या निवाऱ्याचा लिलाव आहे. ‘आमचा बिल्डर चांगला आहे, तो फसवणार नाही,’ या भाबड्या आशेवर कोट्यवधींची मालमत्ता त्याच्या दावणीला बांधणे, हा केवळ गाफीलपणा नाही, तर स्वतःच्याच कुटुंबाशी केलेला द्रोह आहे.

जेव्हा एखादी मान्यताप्राप्त राष्ट्रीयीकृत बँक विकासकाच्या आर्थिक ताळेबंदावर (Balance Sheet) विश्वास ठेवून त्याला गॅरंटी देण्यास धजावत नाही, तेव्हा तुम्ही तुमच्या हक्काचे घर त्याच्या घशात का घालता? केवळ अतिरिक्त क्षेत्रफळ (Extra Area) आणि कॉर्पस फंडच्या मोहात पडून सुरक्षेशी तडजोड करणारी कमिटी केवळ स्वतःचाच नाही, तर संपूर्ण सोसायटीचा घात करत असते. जो विकासक ‘एकूण प्रकल्प खर्चा’ची बँक गॅरंटी देण्यास टाळाटाळ करेल, त्याच्यासाठी सोसायटीचे दरवाजे कायमचे बंद करणे, हाच शहाणपणाचा एकमेव मार्ग आहे. कारण, कराराच्या कागदावरील आश्वासने आणि हवेतले इमले कधीही छप्पर देऊ शकत नाहीत; उद्या जेव्हा वास्तवाचे वादळ येईल, तेव्हा केवळ ‘बँक गॅरंटी’ची भक्कम छत्रीच तुम्हाला देशोधडीला लागण्यापासून वाचवू शकेल. निर्णय तुमचा आहे! तूर्तास इतकेच!

djunnarkar92@gmail.com